Adalar Gayrimenkul Avukatı

Adalar’da tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım, kat mülkiyeti ve ecrimisil konularında yol arıyorsanız bu sayfa, davanın nerede görüleceğinden başlayarak süreleri ve izlenecek adımları anlatır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz.

Adalar’da taşınmaz davası nerede görülür?

Adalar kendi adliyesi bulunan ilçelerdendir: Adalar Adliyesi, İstanbul Anadolu Adliyesi’nin mülhakat adliyesidir. Mülhakat adliyelerde her mahkeme türü bulunmaz; bu dosyalara bakan mahkemenin Adalar Adliyesi’nde mi, İstanbul Anadolu Adliyesi’nde mi görev yaptığını başvurudan önce UYAP Vatandaş Portalı’ndan doğrulayın.

Mahalleye göre değişen bir mahkeme yoktur. Nizam, Maden (ikisi de Büyükada’dadır), Heybeliada, Burgazadası ve Kınalıada Adalar mahallelerinin tamamı tek bir yargı çevresine bağlıdır; taşınmaz başka bir adliyenin yargı çevresindeyse dava o adliyede açılır.

Yargı çevresi mahkeme türüne göre değişebilir. Bu sayfadaki bilgi genel kuralı anlatır; dosyanızın hangi adliyede olduğunu e-Devlet üzerinden UYAP Vatandaş Portalı’ndan doğrulamanız gerekir. Dosya numarası varsa en kesin bilgi oradadır.

Bu bölüm, Adalar sınırları içinde bir taşınmazı, bir dairesi ya da tapuda bir payı bulunan ve bu taşınmaz yüzünden bir uyuşmazlığın içinde kalan kişiler için hazırlanmıştır: tapudaki kayıt gerçeği yansıtmıyorsa ne yapılır, hisseli bir tarla nasıl paylaşılır, paydaş payını yabancıya satarsa ne olur, müteahhit daireleri teslim etmezse hangi yol izlenir, malınızı izinsiz kullanan kişiden ne istenebilir. Kira uyuşmazlıkları bu bölümün konusu değildir. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz.

Taşınmaz davalarında görev ve kesin yetki

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1). Kesin yetki hâllerinde yetki sözleşmesi yapılamaz (HMK m.18/1); mahkeme yetkili olup olmadığını davanın sonuna kadar kendiliğinden araştırır (HMK m.19/1). Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri için de açılabilir (m.12/3). Bu nedenle Adalar sınırları içindeki bir taşınmazın tapusuna ilişkin dava, davacı ya da davalı başka bir ilde otursa bile kural olarak Adalar Adliyesi’nde ya da İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.

Görevli mahkeme ise davanın türüne göre değişir:

Dava	Görevli mahkeme	Dayanak
Tapu iptali ve tescil, önalım, el atmanın önlenmesi	Asliye hukuk mahkemesi	HMK m.2
Ortaklığın giderilmesi (paylaştırma)	Sulh hukuk mahkemesi	HMK m.4/1-b
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar	Sulh hukuk mahkemesi	634 s.K. ek m.1
Yalnızca zilyetliğin korunmasına yönelik davalar	Sulh hukuk mahkemesi	HMK m.4/1-c
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalar	Asliye hukuk mahkemesi; her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgiliyse asliye ticaret mahkemesi	HMK m.2; TTK m.4, m.5

Dosyanızın hangi adliyede kayıtlı olduğunu e-Devlet üzerinden UYAP Vatandaş Portalı’ndan doğrulamanız yerinde olur. Alanın genel çerçevesi için gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

Dava açmadan önce: arabuluculuk hangi davalarda şart?

1 Eylül 2023’ten bu yana bazı taşınmaz uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B). Bu alanda listeye giren başlıklar şunlardır: taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

Listede olmayanlar da aynı ölçüde önemlidir: tapu iptali ve tescil, önalım ve ecrimisil davaları bu madde kapsamında sayılmamıştır. Ancak bir uyuşmazlık her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgiliyse ve konusu bir miktar paraysa, ticari dava olarak ayrıca arabuluculuk şartına tabi olabilir (TTK m.5/A).

Şartın arandığı davalarda arabulucuya hiç başvurulmadığı anlaşılırsa dava, herhangi bir işlem yapılmaksızın usulden reddedilir; son tutanak dilekçeye eklenmemişse bir haftalık kesin süre verilir (6325 s.K. m.18/A-2). Kısa süreli bir hakkınız varsa şunu bilmek gerekir: büroya başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m.18/A-15).

Anlaşma sağlanırsa, bu kapsamdaki anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; taşınmazla ilgili belgelerde şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (m.18/B-3). Taşınmazın devrine ilişkin bir anlaşmada taraflardan biri, şerhten sonra tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir; bu durumda ayrıca resmî senet düzenlenmez (m.18/B-5). Başvuru adımları için arabuluculuğa nasıl başvurulur sayfamıza bakabilirsiniz.

Tapu iptali ve tescil davası

Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025). Kanun yolsuz tescili tanımlar: bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (TMK m.1024/2). Ehliyetsiz bir kişinin yaptığı devir, iradeyi sakatlayan bir işlem ya da gerçekte hiç yapılmamış bir satış bu başlıkta değerlendirilir. İradeyi sakatlayan hâllerde ayrı bir süre vardır: yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutulma sonucunda sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse sözleşmeyi onamış sayılır (TBK m.39). Örneklerle anlatım için: Tapu iptali ve tescil davası hangi hâllerde açılır?

Taşınmaz üçüncü kişiye geçtiyse

Belirleyici kural şudur: tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m.1023). Yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi ise bu tescile dayanamaz (TMK m.1024/1). Taşınmaz iyiniyetli birine satılmışsa tapuyu geri almak çoğu zaman mümkün olmaz; ancak her türlü tazminat istemi saklıdır (TMK m.1025/2). Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devlet sorumludur ve bu davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (TMK m.1007).

Kayıt sizin aleyhinize zamanla kesinleşebilir

Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapuya malik olarak yazılan kişi, zilyetliğini davasız ve aralıksız on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, kazandığı mülkiyete artık itiraz edilemez (TMK m.712). Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı ise yirmi yıl süreyle davasız ve aralıksız olarak malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, tescile karar verilmesini isteyebilir (TMK m.713). Her taşınmaz bu yola elverişli değildir: Hangi araziler zilyetlikle kazanılamaz?

Tapu dışında yapılan satışlar

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TMK m.706/1; TBK m.237). Bir taşınmazı tapuda değil, adi yazılı bir kâğıtla “satın almış” olan kişi, kural olarak bu sözleşmeye dayanarak tapunun kendisine verilmesini isteyemez; gündeme gelen, ödediği bedelin geri istenmesidir. Buna karşılık resmî şekilde yapılmış bir satış vaadi gibi, mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanan kişi, malik kaçınırsa mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir (TMK m.716).

Muris muvazaası

Mirasbırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla bağışladığı bir taşınmazı tapuda satış gibi göstermesi de bir tapu iptali ve tescil davasının konusudur. Dayanak, Yargıtay’ın 1/4/1974 tarihli, 1974/1 E., 1974/2 K. sayılı içtihadı birleştirme kararıdır; miras hakkı çiğnenen mirasçılar, saklı pay sahibi olup olmadıklarına bakılmaksızın bu davayı açabilir. Muvazaa ispatlanamazsa tenkis gündeme gelebilir; ancak bu yol yalnızca saklı pay sahibi mirasçılara (altsoy, ana ve baba, sağ kalan eş; TMK m.506) açıktır (TMK m.560). Kardeş gibi saklı payı bulunmayan mirasçılar tenkis isteyemez. Tenkis davası açma hakkı, saklı payın zedelendiğinin öğrenildiği tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde mirasın açılmasından başlayarak on yıl geçmekle düşer (TMK m.571); bu süreler muvazaa davası sürerken de işlemeye devam eder. Bu nedenle tenkis istemi, muvazaa iddiasının kabul edilmemesi ihtimaline karşı aynı dava dilekçesinde kademeli (terditli) olarak da ileri sürülebilir (HMK m.111). Ayrıntılı anlatım miras hukuku sayfamızda.

Ortaklığın giderilmesi: hisseli taşınmaz nasıl paylaşılır?

Paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.698/1). İki sınır vardır: paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir ve taşınmazlarda bu sözleşme resmî şekle bağlıdır (m.698/2); ayrıca uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez (m.698/3).

Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa hâkim, önce malın aynen bölünmesine ve değerler denk düşmüyorsa eksik parçaya para eklenerek denkleştirme yapılmasına karar verir. Bölme durum ve koşullara uygun görülmezse, özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m.699). Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-b) ve önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B).

Apartmanın tamamında ortaklığın giderilmesi istenemez. Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi bir anagayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez; ancak bağımsız bölümler bağımsız bir taşınmaz gibi dava konusu olabilir ve tek bir dairenin paydaşları arasında ortaklığın giderilmesi istenebilir (634 s.K. m.7).

Taşınmaz miras yoluyla geldiyse mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahiptir ve her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasını sulh mahkemesinden isteyebilir (TMK m.642). Dilekçe ve satış süreci için: Ortaklığın giderilmesi davası.

Taşınmaz bir tarım arazisiyse (tarla, bahçe) 5403 sayılı Kanun ayrıca uygulanır. Bakanlığın belirlediği asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler bölünemez eşya niteliği kazanır; tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, pay ve paydaş sayısı artırılamaz (5403 s.K. m.8). Tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki ve taksim gibi işlemler Bakanlığın iznine bağlıdır (m.8/B). Bu yüzden tarlanın paydaşlar arasında aynen bölünmesi, kural olarak oluşacak parçaların bu sınırların üzerinde kalmasına bağlıdır; yeter gelirli tarımsal arazi niteliği Bakanlıkça tapuya şerh için bildirildiğinden (m.8/A) önce tapu kaydındaki şerhlere bakılmalıdır. Tarla miras yoluyla geldiyse ve mirasçılar mülkiyetin devri konusunda anlaşamazsa, her mirasçı sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Hâkim bu durumda araziyi ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devreder; birden çok ehil mirasçı varsa öncelik, asgari geçimini bu araziden sağlayan mirasçıya tanınır. Satışa ancak arazinin kendisine devredilmesini isteyen mirasçı bulunmazsa karar verilir (m.8/C).

Önalım (şufa) hakkı

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazdaki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732). Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.734/1). Kanun yalnızca satışı saydığından satış dışındaki devirlerde bu hak doğmaz.

Süreler ve 7571 sayılı Kanun

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733). Bu üst sınır 24/12/2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla iki yıldan bire indirilmiştir; ancak değişiklik, yürürlüğe girdiği 25/12/2025’ten önce yapılmış satışlara uygulanmaz ve bu satışlarda iki yıllık üst sınır geçerliliğini korur (TMK geçici m.1/1).

Cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz; 7571 sayılı Kanunla bu yasağa Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar da eklenmiştir ve bu ekleme de yalnızca 25/12/2025 ve sonrasındaki satışlara uygulanır (TMK m.733/1, geçici m.1/1). Önalım hakkından genel olarak feragat resmî şekil ve tapuya şerh gerektirir; belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçmek ise yazılı şekle tabidir (m.733/2).

Ödenecek bedel tapudaki bedel değildir

Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir. Önalım hakkı sahibi, bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır; yatırmazsa adına payın tesciline karar verilemez (TMK m.734/2). Bu kural, 25/12/2025’ten önce açılmış davalara da uygulanır (TMK geçici m.1/2).

Apartman dairesinde önalım çoğu zaman yoktur. Kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıda bir bağımsız bölümün ya da kat irtifakı bağlanmış bir arsa payının satılması hâlinde diğer kat maliklerinin önalım hakkı yoktur; yalnızca aynı bağımsız bölümün paydaşlarından biri payını satarsa öteki paydaşlar bu hakkı kullanabilir (634 s.K. m.8). Sözleşmede bu kuralın aksine hüküm konulabileceğinden, varsa sözleşmeye ayrıca bakılmalıdır (m.8/son). Konunun ayrıntısı: Önalım hakkı: paydaş payını satarsa ne yapılır?

Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları

Kat malikleri, bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür; bu yükümlülük bağımsız bölümde oturan kiracı ve oturma hakkı sahipleri için de geçerlidir (634 s.K. m.18). Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek onarım, tesis ve değişiklik yapamaz (m.19).

Kütükte mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümde lokanta, fırın, imalathane, dükkân gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir (m.24).

Borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliki ya da bölümden devamlı yararlanan kişi yüzünden zarar gören kat maliki, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir; hâkimin belirlediği sürede kararı yerine getirmeyene idari para cezası verilir (m.33). Haklarını diğer kat malikleri için çekilmez hâle getirecek derecede ihlal eden kat malikinin bağımsız bölümünün, değeri ödenerek diğer kat maliklerine devredilmesi de istenebilir (m.25). Bu dava hakkı, devir konusundaki dava açma kararının öğrenilmesinden başlayarak altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa düşer.

Kat malikleri kurulu kararlarının iptalinde süreler kısadır ve hak düşürücüdür; ancak kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz (m.33/1). Ayrıntısı apartman kararına itiraz yazımızda. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır; büroya başvuru süresince hak düşürücü süre işlemez (6325 s.K. m.18/A-15).

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi

Arsa sahibinin pay devretmeyi, müteahhidin bağımsız bölümleri yapıp teslim etmeyi üstlendiği bu sözleşme, taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içerdiği için resmî şekle tabidir (TMK m.706/1; TBK m.237/2); uygulamada noterde düzenleme şeklinde yapılması aranır. Edimlerin önemli ölçüde yerine getirildiği durumlarda şekil eksikliğini ileri sürmek dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir (TMK m.2); bu, olayın koşullarına göre değerlendirilen bir istisnadır.

Gecikme. Müteahhit işe zamanında başlamaz veya işi, kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılacak ölçüde geciktirirse arsa sahibi, teslim gününü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir (TBK m.473/1). Bunun dışındaki temerrüt hâllerinde arsa sahibi kural olarak önce borcun ifası için uygun bir süre verir (TBK m.123); süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa buna gerek yoktur (m.124). Süre içinde ifa edilmezse arsa sahibi ifa ve gecikme tazminatı isteyebileceği gibi, bunlardan vazgeçtiğini hemen bildirerek sözleşmeden de dönebilir (TBK m.125). İleri aşamadaki bir inşaatta dönme hakkının kullanılması dürüstlük kuralıyla sınırlanabilir.

Tapu payları ve üçüncü kişiler. Müteahhide tapuda pay devredildikten sonra bu pay iyiniyetli bir üçüncü kişiye satılmışsa, o kişinin tapuya güvenerek kazandığı hak korunur (TMK m.1023). Bu yüzden pay devrinin inşaatın hangi aşamasında yapılacağı, sözleşmenin en önemli maddelerinden biridir.

Ayıp. Arsa sahibi teslimden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz yapıyı gözden geçirmek ve ayıpları uygun bir süre içinde bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır (TBK m.474, m.477/2). Kabulden sonra bile müteahhidin, kasten gizlediği ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek ayıplar için sorumluluğu devam eder (TBK m.477/1). Ayıp sonradan ortaya çıkarsa da gecikmeksizin bildirilmelidir (m.477/3). Taşınmaz yapılardaki ayıp nedeniyle açılacak davalar teslimden başlayarak beş yılda, müteahhidin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar (TBK m.478). Eser arsa sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmışsa ve sökülmesi aşırı zarar doğuracaksa ayıp nedeniyle sözleşmeden dönülemez; indirim, ücretsiz onarım ve tazminat istemleri ise kalır (TBK m.475). Ayrıntı: Kat karşılığı inşaatta daire teslim edilmezse ne yapılır?

Ecrimisil ve el atmanın önlenmesi

Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK m.683/2). İyiniyetli olmayan zilyet, şeyi haksız alıkoyması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği ya da elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır (TMK m.995). Uygulamada ecrimisil denen haksız kullanım tazminatı bu hükme dayanır.

Paydaşlar arasında durum farklıdır: her paydaş, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir (TMK m.693/1). Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler; bu belirleme, kullanımın zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir (TMK m.693/2). Her paydaşın bu yararlanma hakkı bulunduğundan, taşınmazı tek başına kullanan paydaştan ecrimisil istenebilmesi için Yargıtay uygulamasında kural olarak önceden intifadan men, yani kullanımın açıkça engellendiğinin ya da bunun bildirildiğinin gösterilmesi aranır. Ecrimisil, uygulamada dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için istenebilir. Dilekçe iskeleti için ecrimisil dava dilekçesi sayfamıza bakabilirsiniz.

Adalar’da ilk adımda toplanması gereken belgeler

• e-Devlet üzerinden alınan güncel tapu kaydı ve varsa şerh, beyan ve ipotek bilgisi,
• Devre ilişkin resmî senet, noterde yapılmış satış vaadi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi,
• Önalımda satışı bildiren noter ihtarnamesi ve tebliğ tarihini gösteren belge; süre bu tarihten işler,
• Kat mülkiyetinde yönetim planı, karar defterinin ilgili sayfası ve onaylı proje,
• Mirasla gelen taşınmazlarda mirasçılık belgesi,
• Ecrimisilde kullanımın engellendiğini gösteren ihtarname.

Son bir uyarı: tapuda imza atmadan ya da anlaşma belgesini imzalamadan önce içerik tek tek okunmalıdır. Hangi kuralın uygulanacağı işlemin tarihine, taşınmazın niteliğine ve tapu kaydına göre değişir; harç ve masraf tutarları burada rakamla verilmemiştir.

Adalar hakkında

Adalar’da adliye düzeni, hangi davanın hangi mahkemede görüldüğü ve ilçenin mahalle yapısı için Adalar avukat sayfamıza bakabilirsiniz. O sayfada ayrıca paylı mülkiyette yönetim ve yararlanma konusu ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Adalar’da tapu iptali davası hangi mahkemede açılır?
Tapu iptali ve tescil davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2). Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1); taraflar başka bir ilde otursa da Adalar sınırları içindeki bir taşınmaz için dava kural olarak Adalar Adliyesi’nde ya da İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür ve sözleşmeyle başka bir yer seçilemez (HMK m.18/1). Bilinmesi gereken bir sınır vardır: taşınmaz bu arada tapuya iyiniyetle güvenen üçüncü bir kişiye geçtiyse, o kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023); bu durumda tazminat istemleri saklıdır (TMK m.1025/2). Dosyanın kayıtlı olduğu birimi UYAP Vatandaş Portalı’ndan doğrulayabilirsiniz.

2. Hisseli taşınmazda diğer paydaşlar satışa razı olmuyor; ne yapabilirim?
Paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa her paydaş paylaşma isteyebilir (TMK m.698/1). Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-b); ancak önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B). Hâkim önce aynen bölmeyi değerlendirir; mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa karar verir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m.699). Paylaşma isteme hakkı sözleşmeyle en çok on yıl süreyle sınırlandırılmış olabilir; bu nedenle tapu kaydındaki şerhlere bakılmalıdır (m.698/2). Kat mülkiyetine tabi bir binanın tamamında ortaklığın giderilmesi istenemez; tek bir dairenin paydaşları arasında ise istenebilir (634 s.K. m.7). Taşınmaz bir tarım arazisiyse 5403 sayılı Kanunun bölünme yasağı ve mirasla gelen arazide ehil mirasçıya devir kuralı ayrıca uygulanır (5403 s.K. m.8, m.8/C).

3. Paydaşım payını yabancı birine sattı; önalım için ne kadar sürem var?
Önalım hakkı, satışın size noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733). Satış 25/12/2025’ten önce yapıldıysa bu üst sınır iki yıldır; 7571 sayılı Kanunla yapılan değişiklik o satışlara uygulanmaz (TMK geçici m.1/1). Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Ödenecek tutar tapuda yazan bedel değil, hâkimin belirlediği rayiç bedeldir; bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri verilen kesin süre içinde nakden yatırılmazsa adınıza tescil kararı verilemez (TMK m.734/2). Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (m.733/1). Kat mülkiyeti kurulmuş bir binada başka bir dairenin satışı ise, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, diğer kat maliklerine önalım hakkı vermez (634 s.K. m.8).

4. Müteahhit daireleri zamanında teslim etmiyor; sözleşmeden dönebilir miyim?
Müteahhit işe zamanında başlamaz ya da işi, kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılacak ölçüde geciktirirse arsa sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK m.473/1). Diğer hâllerde kural olarak önce ifa için uygun bir süre verilir (TBK m.123); süre sonunda ifa ve gecikme tazminatı istemek ya da sözleşmeden dönmek arasında seçim yapılır (TBK m.125). İnşaat ileri bir aşamaya gelmişse dönme hakkının kullanılması dürüstlük kuralıyla sınırlanabilir (TMK m.2). Sözleşmenin resmî şekilde yapılıp yapılmadığı da baştan incelenmelidir (TMK m.706). Teslimden sonra çıkan ayıplar için dava süresi, taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yıl, müteahhidin ağır kusuru varsa yirmi yıldır (TBK m.478).

5. Hisseli evde paydaşlardan biri tek başına oturuyor; ondan bedel isteyebilir miyim?
Her paydaş, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir (TMK m.693/1). Bu yüzden tek başına kullanan paydaştan haksız kullanım tazminatı (ecrimisil) istenebilmesi için Yargıtay uygulamasında kural olarak önce intifadan men, yani kullanımın engellendiğinin açıkça bildirilmesi aranır; bu bildirim çoğu zaman noter ihtarnamesiyle yapılır. Ecrimisil uygulamada dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için istenebilir. Ecrimisil davası 6325 s.K. m.18/B’deki dava şartı arabuluculuk listesinde yer almaz; ortak kullanım sorununu kalıcı olarak çözmek isteyen paydaş için ise ortaklığın giderilmesi yolu da açıktır. Malın satılmasını istemiyorsanız, kullanma biçiminin hâkim tarafından belirlenmesini de isteyebilirsiniz; bu belirleme, kullanımın zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir (TMK m.693/2).

Büromuz

Kadıoğlu Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu Küçükçekmece’dedir; Adalar ve aynı yargı çevresindeki dosyalar da takip edilmektedir. Durumunuzu görüşmek için iletişim sayfamızdaki bilgilerden ulaşabilir, nereden başlayacağınızı bilmiyorsanız ne yapmalıyım sayfamıza bakabilirsiniz.